Secondo l’analisi di Fimaa-Confcommercio i prezzi sono invece aumentati del 3,4% rispetto al 2006
Rallenta il mercato immobiliare, sia per la rarefazione degli scambi che per l’allungamento dei tempi di vendita, ma i prezzi continuano ad aumentare, anche se in misura minore rispetto al 2006. Queste le conclusioni principali di un’indagine della Fimaa, la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari aderente a Confcommercio, relativa al periodo maggio-settembre 2007.
Il rapporto Fimaa: le tendenze generali
Dallo studio emerge una riduzione del 3,3 % delle transazioni complessive, con una variazione percentuale più negativa nelle piccole province. I prezzi, al contrario, continuano a registrare un segno positivo (+ 3,4%), anche se in rallentamento rispetto allo scorso anno. In particolare, il mercato della locazione abitativa registra un tendenziale raffreddamento, con meno contratti stipulati, canoni più stabili e tempi di locazione in deciso allungamento. Il mercato degli spazi commerciali appare invece a due velocità: per quanto riguarda le strade “periferiche” le stime non appaiono particolarmente positive, mentre le cosidette “vie del commercio” presentano prezzi e domanda crescenti. Analoga la situazione degli uffici, in tendenziale riduzione a fronte di una bassa qualità dell’offerta, ma caratterizzati da uno sviluppo propulsivo in presenza di spazi di elevata qualità. «Le note vicende dei derivati dai subprime – spiega Alberto Pizzirani, presidente di Fimaa – non sembrano per ora aver influito pesantemente sul mercato immobiliare, anche se la prudenza resta d’obbligo».
Fermi i prezzi nel Sud, in aumento al Nord
Nel 2007, secondo la ricerca Fimaa, gli scambi immobiliari dei comuni capoluogo si ridurranno del 3,3% rispetto all’anno precedente, con variazioni percentuali più negative nelle piccole città (con popolazione tra 20 e 40 mila abitanti) del Sud (-6,3%) a differenza delle città del nord con analogo livello di popolazione, che sembrano mostrare una maggiore tenuta (-1,6%). Della stessa entità, ma di segno opposto, la variazione percentuale annuale rilevata sui prezzi medi di appartamenti, indipendentemente dalla tipologia (nuovi, recenti e vecchi) e dalla localizzazione (centro, semicentro, periferia): per il complesso delle città monitorate essa risulta pari al +3,4%, con gli estremi minimi e massimi della percentuale che si ritrovano ancora nella classe di città con popolazione tra 20 e 40 mila abitanti. Analizzando la situazione da un punto di vista geografico, si nota una netta differenziazione: al Nord la crescita dei prezzi appare ancora consistente(+4,1% rispetto al corrispondente dato del 2006), mentre nel Sud il rialzo percentuale dei prezzi medi risulta appena dello 0,8%.
Mercato di qualità centrale in rialzo
È il mercato di qualità centrale a segnare le variazioni più elevate per zona urbana, mettendo a segno un +3,6% sull’anno precedente; i rialzi percentuali annuali per gli ambiti semicentrali e periferici si attestano invece, rispettivamente, sul 3,4% e sul 3,3%. Nelle circoscrizioni territoriali, le variazioni percentuali annuali di entità più elevata, si sono registrate nelle zone semicentrali delle città del Sud (+4,1%) seguite dai centri dei Capoluoghi del Centro Italia. Le variazioni meno consistenti, invece, si rilevano nelle periferie dei territori urbani del Sud (+2,8%), precedute dalle zone semicentrali dei Comuni settentrionali (+3,1%). A crescere leggermente di più della media sono gli appartamenti recenti (+3,5%), in particolare localizzati al Sud (+3,8%): la variazione percentuale annuale dei prezzi risulta, invece, più ridotta per gli appartamenti vecchi localizzati in comuni meridionali o insulari (+2,8%).
Roma rimane la città più cara
Secondo lo studio Fimaa, si possono stimare in circa 220.511 le unità immobiliari scambiate nel 2007 nei comuni capoluogo (-3,3% sul 2006), con un prezzo medio di 2.351 euro al metro quadro (+3,4% rispetto al dato dello scorso anno). Come lo scorso anno (vedi link a lato “Le tabelle Fimaa con i dati su compravendite e locazioni”), la città mediamente più cara si conferma Roma, con quasi 4.300 euro al metro quadrato per un appartamento “medio”, seguita da Milano con 3.609, Firenze con 3.311 e Bologna, con 3.208. Nelle prime 10 posizioni, rispetto allo scorso anno, guadagna 3 posti Brescia, con un incremento dell’indicatore medio dei prezzi di 6,9 punti percentuali, a scapito di Modena che scivola dal 9° all’11° posto, con prezzi cresciuti, mediamente, nel corso del 2007, del 3,4% .
Mercato delle locazioni : prezzi a + 2,8%
Sul versante della locazione abitativa, emerge un mercato in tendenziale raffreddamento, con meno contratti stipulati rispetto allo scorso anno, canoni per lo più stabili e tempi medi di locazione in deciso allungamento.
Se si utilizza come parametro di riferimento il canone di locazione mensile di un appartamento recente, non arredato, di circa 70 metri quadrati, i prezzi dei capoluoghi di provincia del Nord superano quelli del Centro di 7 Euro al mese e di quasi 75 quelli del Sud, nonostante questi ultimi, nell’ambito delle circoscrizioni territoriali, abbiano subito il più forte incremento percentuale annuale (del 3,7%, contro una media calcolata per l’intero Paese del 2,8%). Anche per quanto riguarda i canoni di locazione (vedi link a lato “Le tabelle Fimaa con i dati su compravendite e locazioni) Roma si conferma la città più cara, seguita a ruota da Firenze e Milano. Napoli, che ha scalato 4 posizioni rispetto all’analoga graduatoria 2006, si colloca al 4° posto, precedendo Rimini che ne ha persa una, al 5° posto. In forte crescita nella graduatoria anche Bari e Padova, che con circa 700 Euro di affitto medio mensile si collocano rispettivamente all’8° ed al 10° posto.
Uffici e negozi: una tendenziale riduzione degli scambi
Per quanto riguarda il mercato di uffici e negozi, il numero di compravendite è in tendenziale riduzione rispetto allo scorso anno, tanto nelle grandi città quanto nell’insieme dei capoluoghi. Anche la percezione sui prezzi appare calante, con tendenza alla stabilità, nei grandi centri e nelle medie/piccole città.
Giudizi unanimi si ritrovano, sia per i tempi medi di vendita, sia per lo sconto, che secondo gli agenti FIMAA interpellati, risultano in aumento. Ancora più omogenei i giudizi espressi dagli operatori FIMAA sui negozi, il cui numero di scambi è percepito in diminuzione, i prezzi stabili, i tempi di vendita in allungamento e il divario medio percentuale sul prezzo di offerta in aumento, secondo la maggioranza degli operatori interpellati. Per la locazione di negozi, gli operatori immobiliari intervistati, individuano una situazione di riduzione con tendenza allo stallo sia per quanto riguarda i contratti, sia i canoni, con una sensazione di allungamento dei tempi medi di locazione confermata dalla maggioranza di agenti.
Una domanda concentrata per gli spazi commerciali
Analoghi discorsi possono essere affrontati anche per gli spazi destinati al commercio: la domanda sembra concentrarsi in poche importanti location (sia nei comuni capoluogo che in quelli di cintura) e sui centri commerciali in ambito periurbano. Il mercato, così, appare a due velocità: un magma indifferenziato nelle vie meno commerciali per cui le valutazioni espresse non appaiono particolarmente positive, mentre le high streets presentano prezzi e domanda crescenti. I prezzi medi rilevati, pertanto, riflettono il valore di mercato laddove si può formare (presenza di domanda) e registrano una crescita tanto per gli uffici (più elevata per le grandi città: 3,8%), quanto per i negozi (più elevata per l’insieme dei Comuni monitorati rispetto alle 10 città con maggiore densità abitativa:+ 4,7%). I prezzi medi rilevati, per uffici nuovi, si attestano sui 1.836 euro al metro quadrato, un dato che rappresenta poco più del 72% del valore medio rilevato nei 10 grandi comuni apoluogo; per i negozi il prezzo medio di 2.220 euro al metro quadrato risulta oltre il 75% del prezzo medio dei 10 grandi Comuni. Sul fronte dei canoni medi di locazione, invece, si è rilevato un lieve aumento per quelli di uffici nelle grandi città (+2,2%) ed un calo nell’insieme dei capoluoghi analizzati (-1,1%).
